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Vermietete Wohnung kaufen: Nach wie vor gute Rahmenbedingungen für Kapitalanleger

Das historische Niedrigzins-Plateau, sowie eher risikobehaftete Aktienanlagen veranlassen immer mehr Kapitalanleger, über einen Immobilienkauf von vermieteten Wohnungen nachzudenken. Doch nicht nur die Mieten sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, die Preise für Immobilien tun es ihnen gleich. Dementsprechend gilt es, Fallstricke beim Kauf einer Mietimmobilie zu vermeiden.

Die Nachfrage nach Wohnfläche steigt

Wer sein Guthaben auf Sparbüchern oder in Festgeld anlegt, schafft es kaum, der Inflation aus dem Weg zu gehen. Aktien indes gehören zu den Hochrisiko-Geschäften. Und schon rücken Immobilien in den Fokus der Anleger. Wer langfristig plant und das passende Objekt findet, kann durchaus mit Renditen von 4 % bis 6 % rechnen – und dies bei einem durchaus kalkulierbaren Risiko. Um jedoch tatsächlich mit wertbeständigen Immobilien sein Geld zu vermehren darf nicht mittelfristig geplant werden, da Immobilienverkäufe binnen 10 Jahren nach Erwerb der Spekulationssteuer unterliegen. Außerdem spielen unterschiedliche Aspekte bei der Wertentwicklung der vermieteten Wohnung eine Rolle.

Einflussfaktoren bei vermieteten Immobilien als Wertanlage

Im ungünstigsten Fall kann der Kauf eines solchen Objektes als Groschengrab enden. Daher gilt es, die Modellrechnungen beim Immobilienkauf genau unter die Lupe zu nehmen. Die vermietete Wohnung als Kapitalanlage macht nur dann Sinn, wenn sie sich in einer Stadt mit mehr als 20.000 Einwohnern und einer guten Standortentwicklung befindet. Dazu zählen etwa Metropolregionen, aber auch Ballungsgebiete oder Gegenden mit einer hohen Lebensqualität. Einen Blick sollten Investoren zudem auf den baldigen Bedarf von Immobilien werfen, etwa Seniorenwohnungen oder kleine Wohnungen in Universitätsstädten. Des Weiteren müssen bei der Renditeberechnung Einflussfaktoren wie der bauliche Zustand, einmalige Erwerbskosten, Steuern, Maklergebühren oder der Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand mit einkalkuliert werden.

Finanzierung mit langfristiger Zinsbindung und Sondertilgung wählen

Das Niedrigzinsniveau spricht viele Kapitalanleger an, daher ist die Nachfrage nach vermieteten Immobilien derzeit ausgesprochen hoch. Diese niedrigen Zinsen für eine Baufinanzierung sollten sich Anleger mit einer langfristigen Zinsbindung sichern. Denn als Kapitalanlage ist eine vermietete Wohnung nur mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren finanziell interessant. Zwar können die Schuldzinsen als Werbungskosten abgesetzt werden und die Renovierungskosten unter bestimmten Bedingungen als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden, doch bei einem vorzeitigen Verkauf fallen Spekulationssteuern an. Wer tatsächlich hohe Renditen erzielen möchte, wählt eine hohe Tilgung von 3% bis 4%, um schnellstmöglich schuldenfrei zu sein, und zahlt freies Kapital als Sondertilgung in das Darlehen ein. Die so gesparten Zinsen erhöhen die Rendite oft entscheidend.

Fazit: Vermietete Wohnungen sind nicht frei von Risiken, dennoch eignen sie sich in Zeiten von Niedrigzinsen(*) sehr gut, um ansprechende Renditen zu erzielen. Diese gelingen jedoch nur dann, wenn man den Immobilienkauf unter realistischen Bedingungen betrachtet und alle Einflussfaktoren genauestens abwägt. Dazu zählen u.a. der Standort und dessen Entwicklung, die Zielgruppe der Mieter oder der bauliche Zustand der Immobilien. Vermietete Wohnungen als Kapitalanlage rechnen sich nur als langfristiges Projekt.

(*)Quelle: presseportal.de – (ots) – Interhyp-Zinsbericht: Bauzinsen zum Frühlingsstart historisch günstig

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